Imobiliária incluiu parcela residual com vencimento posterior para se enquadrar artificialmente na regra dos 3 anos para correção mensal.

Por entender que o prazo contratual foi alongado apenas para viabilizar a aplicação de uma correção monetária mensal, a 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo anulou cláusulas de um contrato de venda de imóvel na planta, estipulou a atualização anual e condenou a imobiliária a restituir em dobro os valores cobrados.

O comprador do bem relatou que a imobiliária inseriu uma parcela residual de valor reduzido no contrato, com vencimento posterior à quitação do negócio, apenas para permitir a aplicação da correção monetária mensal.

Isso porque a Lei 10.931/2004 só permite cláusulas de reajuste mensal nos contratos imobiliários com prazo mínimo de 36 meses. Ou seja, o objetivo da parcela pequena residual era criar formalmente um prazo superior a três anos e, assim, autorizar a correção a cada mês.

Em primeira instância, as cláusulas que instituíram a correção monetária mensal do saldo devedor foram anuladas e a empresa foi condenada à restituição em dobro dos valores pagos a mais. A imobiliária recorreu e insistiu que o contrato tinha prazo superior a 36 meses.

O juiz convocado Eduardo Francisco Marcondes, relator do caso, lembrou que a lei de 2004 considera nulos “quaisquer expedientes que, de forma direta ou indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo”.

Conforme a documentação apresentada nos autos, a obrigação contratual foi cumprida em prazo inferior a 36 meses. Sobrou apenas a parcela residual, “de reduzida expressão econômica”, a ser paga “em momento posterior ao efetivo encerramento da dinâmica financeira do negócio”.

Para Marcondes, a inserção dessa parcela final não é “compatível com a estrutura econômica do contrato” e teve como único objetivo “conferir aparência formal de enquadramento ao prazo mínimo de 36 meses”.

Segundo ele, nessas circunstâncias, não basta seguir o cronograma contratual. O Judiciário precisa “verificar a efetiva realidade da contratação e os efeitos concretamente produzidos pelas cláusulas pactuadas”. Por isso, a sentença foi mantida.

De acordo com o advogado Daniel Vicentini, especialista em Direito Imobiliário, a decisão reforça que cláusulas contratuais não podem ser utilizadas para criar artificialmente condições que permitam uma cobrança mais onerosa ao comprador: “O Judiciário pode analisar não apenas o que está formalmente previsto no contrato, mas também a realidade econômica da operação”.

Fonte: Conjur - 14/09/2026